Cancelación del PMI

¿Que es un PMI y como cancelarlo?

Los prestamistas de bienes raíces son personas demasiado accesibles. Parece que son felices al prestarle dinero a cualquier persona. Asumiendo un informe de crédito decente de taza intermedia, cualquier comprador puede asegurar un préstamo para una casa. ¿Por qué? Porque estas transacciones están aseguradas por un activo muy valioso: La casa misma. Si un prestatario omite en un préstamo, el riesgo para el prestamista es a menudo solamente la diferencia entre el valor del hogar y de la cantidad sobresaliente en el préstamo menos la cantidad que les cueste para cerrar el trato y para revender la propiedad.

Por esta razón, los prestamistas son muy cuidadosos de prestar cierto porcentaje del valor de una casa. Tradicionalmente, esto ha sido en un 80 por ciento. La amortiguación que esto proporciona al prestamista es que les ayuda a asegurar de que sus pérdidas por el préstamo bajen a un mínimo.

Sin embargo, en años recientes, ha llegado a ser cada vez más común ver a compradores de casa usando enganches de pago del 10, 5 % o aún 0 por ciento. Naturalmente, prestar esta cantidad pone a los prestamistas en mayor riesgo. Para compensar este riesgo, estas transacciones requieren a menudo de un seguro hipotecario privado (private mortgage insurance -PMI). Esta póliza protege al prestamista en caso de que un prestatario omita el préstamo, y el valor de la casa es más bajo que el balance del préstamo.

PMI ha sido una maquina de dinero para los prestamistas de hipoteca. La cantidad del seguro es de $40-$50 al mes por una casa de $100.000 -esto se agrega comúnmente en el pago de hipoteca. Dado el tamaño del pago total, este honorario adicional se pasa por alto a menudo. Los dueños de una casa continúan pagando el PMI incluso después que su balance haya caído debajo del 80 por ciento. Esto ocurre naturalmente, por supuesto, después que el dueño de la casa haya pagado el principal en el préstamo. En un préstamo típico de 30 años, sin embargo, puede llevarse muchos años para llegar a ese punto.

Hasta hace poco tiempo los prestamistas no estaban bajo ninguna obligación de decirle a los dueños de casa cuándo habían alcanzado un punto donde debían de dejar de pagar el PMI. Todo eso cambio en 1999, cuando El Acta de Protección de Propietarios de Viviendas (Homeowners Protection Act) tomó efecto. En la mayoría de los casos, esta ley ahora obliga a prestamistas terminar el PMI cuando el balance principal del préstamo alcanza el 78 por ciento de la cantidad original del préstamo. Los dueños de una casa pueden librarse un poco más antes. ¡La ley estipula que se puede pedir la cancelación del PMI una vez que el principal haya llegado al 80%!

Es importante observar que esta ley se aplica solamente a los préstamos de dueños de casa que sean primerizos, o que estén refinanciando de nuevo con una cuenta que haya cerrado después de julio de 1999. También hay otras condiciones que se deben resolver, por ejemplo estar al día con los pagos del préstamo. Los compradores que compraron antes de julio 1999 pueden también quitarse los pagos de PMI, pero, ellos deben iniciar el proceso y aunque el prestamista no está bajo ninguna obligación de hacerlo así, pues, la mayoría lo hace.

Por supuesto, hay otra manera que el balance del dueño de casa pueda alcanzar más allá del 80/20 por ciento. En muchos lugares de los Estados Unidos se han visto aumentos significativos en el valor de las propiedades inmobiliarias en la última década. De hecho, ciertas áreas han logrado niveles de 100 por ciento o más. Incluso esa gente que vive en áreas con aumentos más modestos puede encontrar que el valor de su propiedad ha crecido rápidamente al punto donde la cantidad del principal que ellos deben en su préstamo es menos del 80 por ciento del valor actual. Una vez más en estos casos, los prestamistas no están bajo ninguna obligación legal de quitar el PMI. En la mayoría de los casos, sin embargo, mientras el dueño de la casa este adelantado en sus pagos del préstamo y no representa un riesgo de morosidad, los prestamistas pueden acordar en quitar los honorarios adicionales.

Lo más duro que la mayoría de los dueños de casa deben saber es justamente cuando hay un alza en equidad en el mágico 20%.  Un tasador certificado, y con licencia de las propiedades inmobiliarias puede ayudar ciertamente. Es trabajo de un tasador saber la dinámica del mercado de su área. Saber cuándo se han levantado los valores de las casas - o bajado. Muchos tasadores ofrecen servicios específicos para ayudar a clientes a encontrar el valor de sus hogares y a quitar pagos del PMI. Con estos datos, la compañía de hipoteca eliminará lo más rápido posible el PMI, sin mucho problema. Los ahorros que se obtengan al no pagar PMI, pagan el avalúo en cuestión de meses. En este caso, el dueño de casa puede gozar de los ahorros una vez pagado el avalúo.

¿Cuanto puedo ahorrar?

Contacte a su prestamista para saber la cantidad específica. Las tarifas del PMI varían típicamente entre $0,35 - $0,80 por $100 (basado en la cantidad del préstamo). A continuación varios ejemplos:

Monthly PMI Cost Chart

¿Qué necesito hacer para bajar mi seguro de hipoteca?

1. Contactar a su prestamista: Verifique que esta pagando seguro de hipoteca. Confirme que usted califica para la cancelación del PMI. Consiga los requisitos específicos para saber exactamente lo qué necesita y donde enviar la información. La mayoría requerirán de un tasador certificado o con licencia en el estado.
2. Contacte a su tasador. Verifique que su tasador tenga la experiencia de los prestamistas y requisitos de certificación/licenciatura.
3. Envíe el informe a su prestamista y goce de bajas cuotas.